Las propiedades sobre Reconquista se dispararon desde que se peatonalizó

Sociedad / Edición Impresa

El aumento por el impacto del cambio urbanístico es del 11,1%, un incremento que no se registra en ninguna otra zona de la ciudad. Esperan que ocurra lo mismo en las calles Suipacha y Defensa. Malestar de vecinos.
Fuente: CRITICA, BA, 26.10.2009

Claudio Mardones

El corazón de la City porteña tiene otro precio desde que se transformó en peatonal. En Reconquista, el metro cuadrado de los locales comerciales se valorizó en un 22% y el de sus departamentos creció un 12% desde que la comuna puso en marcha el Plan Prioridad Peatón sobre esa calle, considerada una de las más antiguas de la ciudad. Los datos surgen de un estudio de la Unidad de Sistemas de Inteligencia Territorial del gobierno porteño, que comparó los precios de Reconquista en el tramo comprendido entre Córdoba y Ricardo Rojas antes y después de la peatonalizació n.

El documento demuestra que “antes de los trabajos se detectó un precio promedio de 2.095,8 dólares por metro cuadrado” y que la cifra trepó a las 2.539,4 después del cambio urbanístico. Las mediciones fueron realizadas en los 12 meses posteriores a la obra y sus conclusiones señalan que, por fuera de los aumentos generales de los locales en venta dentro del mercado inmobiliario porteño, las estimaciones confirman que “el aumento correspondiente exclusivamente al impacto de la peatonalizació n es del 11,1%”.

A pesar de las críticas y reparos vecinales, la peatonalizació n es un gran negocio para los propietarios y para las inmobiliarias, que ahora sostienen con más fuerza que nunca que “mejora la vida comercial de la calle y valoriza sus bienes”. Aunque las grandes plazas de todo el mundo han sufrido serias caídas en sus valores, Buenos Aires es uno de los pocos casos cuyos bienes inmuebles han mantenido o mejorado sus precios.

VENTA, DIVINO TESORO. En el caso de Reconquista, el impacto no sólo valorizó los locales, sino también los precios de las oficinas. Respecto a los departamentos ubicados en todo el entorno a la nueva calle Reconquista, el incremento de las propiedades trepó al 12,3%.

“Mientras que en 2008 el precio de las ofertas realizadas promediaba los 1.883 dólares por metro cuadrado, en la actualidad ese precio alcanza los 2.116 dólares por metro cuadrado”. De todos modos, el relevamiento de la USIT es cauto al respecto y aclara que “como una parte de ese aumento corresponde a la dinámica propia del mercado inmobiliario de toda la ciudad, la valorización producida por la peatonalizació n alcanza un 6,2%”, señala el informe.

Para los autores del estudio, el impacto de la obra ha potenciado su estructura de negocios, pero no la alteró. En la zona de Reconquista comprendida por Córdoba y Ricardo Rojas, el modelo peatonal se ha consolidado, pero no cambió la composición de sus negocios. Antes de la peatonal, el 47% de sus comercios eran gastronómicos, el 10,2 estaba dedicado a la venta de productos alimenticios, el 8,2% a la venta de artículos para el hogar y el 6,1 a oficinas. Ahora, los números son similares. La gastronomía concentra el 45% de los comercios y existe la misma cantidad de locales dedicados a la venta de alimentos y a oficinas. Salvo por un detalle: hay menos comercios destinados a la venta de electrodomésticos. Para los analistas, el predominio de la actividad gastronómica tiene directa relación con la ampliación de la vía pública. Desde la peatonalizació n, la mayoría de los comercios pudieron duplicar la cantidad de mesas dispuestas en la calle.

La versión peatonal de Reconquista también cambió los precios de locación. La comparación entre las mediciones previas y posteriores a la peatonalizació n reveló que el alquiler de los locales aumentó un 14,1%, con “un ritmo más acelerado que el del conjunto de la ciudad, que creció un 5%”. Sin embargo, las comparaciones de los alquileres actuales de toda Reconquista con los números previos a su peatonalizació n arrojan un incremento del 21%, cuando la ciudad registra una suba del 17,1% promedio.

De acuerdo con cálculos oficiales, se crearon 6 mil metros cuadrados de espacio público útil con un costo total de 3,5 millones de pesos, pero “su valor agregado alcanzó los 42,3 millones de pesos”, es decir, “que esta obra tuvo un efecto multiplicador 12 veces mayor a su valor”. Para la comuna, este proceso no sólo llegará a Reconquista, sino a Suipacha, la otra arteria del microcentro que será peatonal a partir del año próximo. Otro negocio redondo.

La otra cara: de la City a la villa 31

“Detrás de la euforia de las inmobiliarias, está la amargura de los inquilinos”, se lamenta Rogelio, uno de los pocos habitantes que le quedan a la City porteña. Aunque muchos ya se fueron, él todavía alquila en esa zona porque le queda cerca de su trabajo. Sus viejos vecinos no se alejaron mucho, pero dejaron las callecitas más oscuras del Bajo para alquilar dentro de la Villa 31, la única zona accesible para un trabajador que se desempeñe en los hoteles, restós o comercios del Bajo, la City o Puerto Madero. Ahora, las silenciosas procesiones de obreros madrugadores ya no salen de los viejos edificios del centro, sino de los costados de la Villa 31, la zona que ha comenzado a recibir a todos los trabajadores del gran emporio comercial del microcentro, que ya no pueden alquilar ni un altillo en la City. Para ellos, Reconquista es el anticipo de lo que vendrá. Los próximos capítulos sucederán en Suipacha y Defensa, dos futuras peatonales cuyos costos las harán inaccesibles para el bolsillo del trabajador medio. La otra cara de la burbuja inmobiliaria.